Solution méconnue, l’achat en tontine peut s’avérer très intéressant, notamment lors de la « succession ». Cependant, il n’est pas adapté à toutes les situations et peut même parfois devenir un véritable piège.

Origine et définition de la tontine

Ce montage financier tient son nom du banquier italien, Lorenzo Tonti, qui le proposa pour la première fois au cardinal Mazarin au XVIe siècle.

Côté technique, la définition de la tontine semble assez simple, car il s’agit d’une collectivité d’épargne au sein de laquelle les investisseurs se regroupent pour acheter un actif financier ou un bien immobilier en commun. Il en existe donc plusieurs types comme la tontine immobilière ou encore la tontine financière.

Les spécificités de la tontine immobilière

La spécificité d’un achat immobilier avec une clause de tontine réside dans le fait qu’il supprime l’indivision du bien. En d’autres termes, chaque co-acquéreur n’est pas considéré comme co-propriétaire du bien. De ce fait, à la mort de l’un des co-acheteurs, les survivants obtiendront sa part du bien, jusqu’à ce qu’il n’en reste qu’un seul qui le possédera totalement. Il sera alors déclaré unique acquéreur depuis l’origine.

L’indivision du bien ne faisant plus loi dans le cadre d’une tontine immobilière, lors du décès de l’une des parties, les ayants droit naturels (descendants et ascendants) n’auront aucun droit sur la succession du bien. Le défunt n’étant plus considéré à sa mort comme co-acheteur, les parts du bien qu’il possédait, ne font automatiquement plus partie de son patrimoine et de ce fait, ne peuvent être cédées à ses héritiers. Elles reviendront d’office aux personnes, avec qui il avait contracté l’achat.

Il faut aussi garder en tête que l’indivision ne faisant pas loi, toute décision prise concernant la gestion du bien (location, vente, rachat des parts…) doit être prise unanimement. Ce qui peut s’avérer plus compliqué lors d’une séparation.

Mais pour que cela fonctionne, la tontine immobilière doit être réalisée en respectant un certain nombre de règles. Les investisseurs doivent tous financer une partie du bien et avoir une espérance de vie similaire. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’achat tontinier peut être requalifié comme une donation.

Succession / droit de succession en tontine

La tontine immobilière n’exclut cependant pas les droits de succession, qui comme pour un héritage classique, seront calculés selon :

• la valeur de la part d’un bien transmis,
• le degré de parenté avec le défunt.

Gratuite entre partenaires mariés ou pacsés, la succession s’élèvera jusqu’à 60 % de la valeur du bien pour des concubins, après un abattement de 1 594 €. En revanche, si le bien cédé après le décès est une résidence principale, il n’y aura pas de droit de mutation à titre onéreux, si celui-ci est inférieur à 76 000 €.